Quali sono le norme che regolano l’installazione e la manutenzione dei cancelli automatici? Qual è il ruolo dell’Amministratore di Condominio? Chi risponde di eventuali danni provocati da un malfunzionamento dei cancelli automatici?

La normativa sull’automazione cancelli è stata modificata dalla Comunità Europea con la “Direttiva 98/37/CE”: la quale stabilisce che i cancelli automatici debbono essere considerati delle vere e proprie macchine, e che in quanto tali debbono rispettare ben precisi standard di sicurezza. Questo vale sia per gli impianti di nuova installazione sia per quelli già presenti, che devono essere adeguati se necessario.

Tra i “cancelli o portoni motorizzati” rientrano varie tipologie di automazione, quali:

• cancelli scorrevoli 
• cancelli ad ante apribili
• portoni basculanti
• portoni sezionali
• portoni avvolgibili
• porte automatiche.

Gestione della sicurezza nel Condominio

Con la “recente” Riforma del Condominio Legge 11/12/2012 n° 220, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17/12/2012, la responsabilità della corretta installazione o dell’adeguamento dei cancelli automatici all’interno di un condominio ricade sulla figura dell’Amministratore di Condominio o, in sua assenza, sui singoli Condomini. Vediamo in che modo.

Cancelli automatici: le certificazioni obbligatorie

Quando un cancello dotato di sistema di automazione viene installato, il fornitore è obbligato per legge a rilasciare un fascicolo tecnico che ne attesti la sicurezza. Questo fascicolo si compone di una serie di documenti:

• dichiarazione CE di conformità dell’impianto;
• disegno e schema elettrico del cancello automatico;
• Manuali tecnici di installazione e manutenzione;
• Istruzioni d’uso dell’impianto;
• Dichiarazioni di conformità dei singoli componenti;
• Registro di manutenzione dell’impianto, contenente tutti i riferimenti degli interventi effettuati, compresa l’installazione, le manutenzioni ordinarie, quelle straordinarie e le eventuali riparazioni e/o modifiche effettuate.

Per i cancelli automatici vige inoltre l’obbligo di verifica annuale per il corretto funzionamento in conformità alla direttiva macchine del Dlgs. 2010/17.

Il fascicolo tecnico e i successivi controlli sono necessari a garantire la sicurezza dell’automazione cancelli e a tutelare chi lo utilizza in caso di incidenti dovuti a un suo malfunzionamento.

La responsabilità dell’Amministratore di Condominio

La figura dell’Amministratore di Condominio è andata evolvendosi negli ultimi anni, assumendo sempre più responsabilità e doveri. Quando riceve il mandato da parte dell’assemblea di condominio, l’amministratore viene nominato rappresentante della collettività dei condomini: la sua nomina è assimilabile a una mandato di rappresentanza volontaria, su cui si fonda la responsabilità civile dell’amministratore di condominio.

La nuova normativa in vigore per quanto riguarda la gestione dei condomini stabilisce la responsabilità dell’Amministratore per quanto riguarda tutte le attività di pertinenza del condominio. Vediamole rapidamente:

• sicurezza antincendio;
• sicurezza impianti e installazioni;
• sicurezza del condominio come luogo di lavoro.

In queste responsabilità rientra anche quella relativa alla sicurezza dei cancelli automatici, sia per quanto riguarda l’installazione sia per quanto riguarda la manutenzione dell’impianto.
L’Amministratore di condominio ha quindi l’obbligo di:

• farsi rilasciare e conservare per 10 anni la documentazione relativa ai cancelli automatici;
• richiedere l’adeguamento alla nuova normativa sui cancelli automatici, laddove fosse necessario, e comunque vigilare sulla manutenzione annuale che deve essere effettuata per legge.

La responsabilità dell’Amministratore di Condominio entra in gioco quindi non soltanto per quanto riguarda l’installazione, ma anche in fase di adeguamento e manutenzione dei cancelli automatici.

Automazione cancelli: cosa succede in caso di incidenti o danni?

La legge stabilisce che l’amministratore è tenuto a compiere “atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”, atti conservativi in cui rientra anche la manutenzione e l’adeguamento degli impianti di automazione cancelli, in quanto soggetti all’utilizzo comune dei condomini.

Applicando la normativa al caso della responsabilità nell’installazione e manutenzione dei cancelli automatici, si evince che l’amministratore di condominio è responsabile nel caso in cui il malfunzionamento di un cancello automatico, derivante da una sua inadempienza, quindi da una cattiva manutenzione dell’impianti di automazione cancelli o da una installazione non a norma, provochi danni a persone o cose. La responsabilità civile dell’amministratore di condominio sussiste anche in quei casi in cui egli abbia agito per colpa e non per dolo – cioè non intenzionalmente ma per distrazione.

Provvedere a una manutenzione regolare e certificata a norma di legge dei cancelli e portoni motorizzati è dunque di fondamentale importanza per tutelare condomini e amministratore di condominio e prevenire eventuali danni e incidenti da malfunzionamento.

Quando la FRE IMPIANTI SRL interviene per un cancello scorrevole, sia esso nuovo o già preesistente, pone particolare cura nel rispettare un suo ben preciso protocollo operativo:

• analisi del dimensionamento dell’impianto in funzione delle caratteristiche del cancello e del carico di lavoro cui sarà soggetto;
• rispetto di tutte le indicazioni fornite dal produttore per ciascun componente dell’automazione;
• attenta verifica funzionale dell’intera automazione e dei singoli componenti, testando completamente l’impianto e verificando con la massima cura, la messa in sicurezza di tutto la struttura;
• al termine di tutte le fasi di test, sono rilasciati attraverso appositi rapporti tecnici, sia il risultato delle prove, che i riferimenti alle apparecchiature ed agli strumenti di controllo utilizzati per le verifiche;
• rilascio di tutta la documentazione obbligatoria che solleva l’Amministratore di Condominio dalle responsabilità legali legate all’uso del cancello automatico.

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